深圳楼市虽火，但这种产品却坑哭投资者
深圳楼市持续升温，上周末四盘入市，光明两盘当场售罄，龙华两盘去化近7成，这种热卖的氛围带给人一种焦虑感，抢不到房的人可能会将矛头对准公寓市场，一些人甚至打起了商铺的主意。
很对粉丝私下咨询深圳看房团，深圳的商铺是否值得投资？看房团给出的明确建议是：不看、不碰、不买。
买铺跟买股票一样，都是一茬一茬地被割，很多人都是开着宝马投资进场，最后推着自行车哭着离开，投资商铺的风险、难度、不确定性都非常大，90%的人在商铺投资中沦为炮灰。
01
一年新开业20家购物中心
如果问一个老深圳人，深圳的商业中心在哪？他的脑海中可能会浮现出几个地名，如东门老街、国贸、华强北等等。
国贸
但当你问一个年轻人，深圳的商业中心在哪？他的大脑应该是一片空白，因为对于当下的新一代深圳人来说，深圳没有一个明确的商业中心。
在以前，一个城市可能只有一个商业中心，购物中心，每到节假日人们纷纷汇聚在这里吃喝玩乐，但深圳是一个多中心发展城市，罗湖区、福田区、南山区、宝安区……每个区都有自己的商业中心。
在2016年，深圳全年新增购物中心25家，在2018年，深圳全年新增购物中心20家。
这些新增的购物中心覆盖的区域越来越广，而且差异性不大，入驻的品牌大同小异，但消费群体是不变的，结果就导致了消费者的分流，盈利能力下降。
不是所有的购物中心都能得到消费者的青睐，考验的不仅仅是开发商的运营能力，还和周边的交通便利，人流量，购买力等有很大关系。
以深圳新晋豪宅片区深圳湾为例，深圳湾遍布知名企业总部大厦，高端写字楼林立，目前已经进驻阿里、华润、中海、恒大等70多家知名企业，按理说地段和客群都是非常优质的。
但在去年开业、由鹏瑞打造的商场——深圳湾1号·湾汇，运营整整一年后，却显得门可罗雀，销售惨淡。
一楼
二楼
店门紧锁
在周末的中午，整个商场空无一人，大部分商家店门紧锁，只有少部分餐饮店在正常营业，而在湾汇5公里范围内，有近20家商业综合体，如海岸城、茂业百货、宝能aii city、华润万象天地等等，在如此激烈的竞争下，深圳湾1号的豪宅光环变得暗淡了许多。
相比于商场，更惨的是小区、公寓、写字楼底商。
深圳湾区域内大批街铺门庭冷落，空置率极高。已经入伙近10年的三湘海尚，北侧沿东滨路200米街铺，东侧沿科苑南路500米街铺，超过90%的商铺仍然空置，开业的商铺还以顺丰快递、圆通快递、韵达快递等快递公司为主。
500米商业街空无一人
而在三湘海尚南侧的曦湾华府，同样是人影稀疏，大批街铺空置，这些豪宅商铺既难卖也不好租，在2009-2012年间，这些商铺的价格动辄30-40多万元/平方米，在2011年，曦湾华府端头转角处一间仅35平米的商铺，曾经以48万元/平米的单价售出，创下了当时深圳西部的“铺王”纪录。
现如今，许多商铺业主折价60%挂盘出售，却无人问津，深圳湾的商铺真是坑惨投资客。
02
归根结底是消费方式转变
从“一铺养三代“转变到”一铺坑三代“，其实是人们的消费方式发生了转变。
大约在2011年，国家出台了住宅限购令，地产商纷纷转向商业地产，直接导致商业地产过度开发，尤其是临街商铺大量过剩，但此时商铺的租金和售价仍十分昂贵。
2013年左右，随着互联网的发展，淘宝、电商迅速兴起，在有限的市场里，电商的崛起代表了实体店的没落，店铺租金昂贵、开网店成本相对较低，再加上网购选择范围更广，有比价优势，导致实体店接连倒闭，过剩的临街商铺变得有价无市，投资者纷纷被套牢。
接下来的几年时间，电商确实给实体店造成了巨大压力，但新零售、新型实体店的崛起打开了市场的新格局。
电商对实体有冲击是事实，但冲击的主要是“提袋消费“，即从商场内购买衣服、生活用品、包括家电这类大件”打包“回家的商品。
与提袋消费相对应的就是“体验消费“，包括文化、旅游、娱乐等范畴，比如看电影、健身、餐饮等。
体验消费的特点一般不是生活必须消费，以年轻时尚的中产阶级为主，不受网购的影响。随着消费升级，提袋消费所占的比例越来越小，体验消费所占的比例越来越大。
在2018年，阿里巴巴、腾讯等线上巨头纷纷布局实体零售业，阿里巴巴先后投资银泰百货，三江购物、联华超市，大规模入股高鑫零售，将大润发、欧尚收入囊中；腾讯牵手永辉、京东、拼多多、唯品会，与沃尔玛中国达成深度战略合作……
可以预见，未来提袋消费将慢慢被“屏幕消费“取代，而体验式消费将成为主流。
社区、公寓、写字楼底商，因为没有空间感、停车位、品牌集合和一站式服务的美好体验，将慢慢被网购所取代，如京东超市、天猫超市、盒马鲜生等已经成为年轻人主要的购物手段。
03
谨慎对待返租骗局
“投资商铺，担保年收益8%-12%”
“商场旺铺，十年返租，年回报率10%！”
“商业房地产，五年返租，第一年返租回报率8%，第二年和第三年返租回报率10%，前三年返租金一次性在首付中抵扣，后两年逐月返还“
以上的宣传标语是不是很熟悉，很诱人，事实上，商铺返祖已经成为开发商主要的营销手段，在开发商画下的大饼下，很多投资者高高兴兴的签了“返租合同“，却不知道这里面有很多风险。
首先，五年十年的返租是一个长期投资，存在很大的不确定性，如经营不善，经济不景气等都能导致无法兑现返租；
其次，开发商为了卖铺，快速回笼资金，往往会开出非常诱人的高额回报，稍有不慎就可能发生资金链断裂，让投资化为泡影；
最后，一些开发商为吸引小投资客，尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，或者把几个商铺合并或分割，这样就变得难以界定和实际测绘，也不能办理房产证，最后房钱两空。
在深圳，卖商铺最厉害的还是投资公司，投资公司喜欢买一条街，或打包一层，购房者无法问到真实的租金、人流量和运营商，因为所有租户都被收买了。这样投资公司就可以坐地涨价，据中介透漏，万科云城的商铺就是打包给投资公司，大客户进货价约12万/平，开盘销售均价在33.8-39.8万/平，返租虽诱人，但羊毛都是出在羊身上，这种投资公司可以说是吃人不吐骨头。
总结来讲，商铺的水太深了，投资商铺的风险、难度、不确定性要远远高于住宅，确实有高手能够在商铺上赚到钱，但那只是一小部分，对于绝大多数人来说，对于投资商铺最好还是“不看、不碰、不买“。
“光启系”连环资本局 科学家扮演出色的资本玩家
“光启系”连环资本局
—科学家如何扮演出色的资本玩家？
中国的创新，终于等来了一个可能改变世界的机会，机会的创造者是深圳的一家叫光启的科技公司。这家公司不仅在前沿科技领域， 洞开了超材料、临近空间服务、光子支付等三大科学领域的商业世界，同时也用连环而成熟的并购行动，证明科学家也可以出色的扮演资本的玩家。光启不仅和松禾资本、平安集团、力合天使、深港产学研、鹏瑞投资、中洲科技，以及上市公司鹏欣资源等形成业务与资本关系的朋友圈，同时也利用圈内外资源，使得自己通过连环猎法，在短短的近10个月内，成为原港股的英发国际、A股的龙生股份，以及澳大利亚上市公司马丁公司和加拿大太阳方舟公司的实际控制人，同时还参股A股的鹏博士，并由此，在资本市场构建了一个资本系。
策划：本刊编辑部
执行：沈伟民 龚雄武
比之超人，人们更愿意相信钢铁侠或将存在。原因很简单，超人没有任何装备，想飞就飞，太过魔幻，而钢铁侠就不同，只要想飞，穿上一套充满科技意味的机器服就能实现。以当今的科技发展态势，这套机器服的制作并非不能实现。
事实上，一款被称为“马丁喷射包(Martin Jetpack)”，并可以穿在身上飞行的飞行器，已经在遥远的大洋洲实验成功。在今年2月24日，由该飞行器的创始人格伦？马丁(Glenn Martin)领导的马丁飞行器公司(Martin Aircraft Company，以下简称马丁公司)，正式在澳大利亚证券交易所主板上市。也就是说，从现在开始，好莱坞电影里的钢铁侠，成为了现实。
根据资料，最新版本的“马丁喷射包”载重量为120公斤，可在海拔1500米高空以每小时35公里的速度前进，计算机模拟的时速则高达100公里。首批交付的产品飞行高度将被限定在海拔1000米，时速限定为74公里，可连续飞行30分钟。与此形成鲜明对比的是，最接近“马丁喷射包”的竞品，只能连续飞行30秒，载重量只有几公斤。“马丁喷射包”的技术是颠覆性的，其能在狭窄的空间内运作，例如在建筑物之间穿行，或者紧贴建筑物和树木飞行。正是基于这些因素，“马丁喷射包”成为商业与军事两大需求的竞买对象，尤其是后者。
目前“马丁喷射包”单台售价目前超过20万美元(约合125万元)，客户需缴纳至少5000美元的订金，其80%的买家来自美国。马丁公司目前已与美国国土安全部、国防部和一些州政府签约，并向美国快速反应部门优先供应飞行喷射包，用于搜救、安全、警戒、救护和消防等。
作为钢铁侠概念的“始作俑者”，美国人远比任何国家更想得到马丁公司，但他们晚了一步，现在控制这家空间技术公司52%股份的大股东，却是一家来自中国的港股公司—光启科学。这家重点关注空间探索服务和个人空间服务等颠覆式技术的科技公司，于去年底就和马丁公司达成协议，双方通过控股方式进行合作，互通技术并各自享有独立的运作空间。光启科学的80后董事局主席刘若鹏和75后行政总裁张洋洋，现在是马丁公司的董事。
光启科学究竟是一家什么样的公司？凭什么在美国人出手之前，抢先控制具有商业和军事双重战略价值的马丁公司？
事实上，即使在中国，公众对于光启科学的认知，也远不如华为、联想，甚至还比不过小米。但在资本市场，统辖光启科学在内的 “光启系”，通过旗下复杂的股权关系公司，除了控制前已述及的马丁公司之外，还通过连环猎法，将原港股的英发国际，以及A股的龙生股份收入囊中，同时也参股进了A股的鹏博士，以及控制了一家加拿大的颠覆性“零燃料”低空运输工具公司—太阳方舟公司(Solar Ship)。通过制造了多宗资本运作和并购案，“光启系”已经裹挟“未来科技+资本”概念，成为一匹资本黑马。
叩开超材料商业之门
“未来科技+资本”概念，是资本市场给“光启系”的认知标签。具体来说，“光启系”所谓的未来科技概念有三项，即临界空间服务、超材料和光子通讯，而其资本运作，则皆围绕这三大业务而展开。
根据《经理人·深商》的调查，“光启系”始于刘若鹏等人于2009年12月成立的深圳大鹏光启科技有限公司。算起来，公司运营只有短短的5年多，正是在这段期间，光启由一个单纯的科技公司，迅速发展成一家拥有近20家关联公司，并连续对国内外科技前沿公司和上市公司的资本行动的“光启系”。
和郭广昌的“复兴系”和沈国军的“银泰系”等国内大资本系相比，“光启系”还属小弟级别，但“光启系”成为资本系的速度，却远远大于前者：“复兴系”用了12年，而“银泰系”用了10年。那么，“光启系”究竟凭什么能异军突起？这就要先从刘若鹏等人创业说起。
根据公开资料，刘若鹏2002年在深圳读完中学后，被保送至浙江大学，大学期间，刘若鹏开始对超材料(Metamaterial)技术进行学习和研究，不久便发表了关于超材料的国际论文。当时，作为超材料学科创始人之一、美国杜克大学(Duke University)教授大卫·史密斯(David Smith)在2000年才刚刚做出第一块超材料，甚至有半数以上的学界大腕认为这是伪科学。直到2004年，学术界的看法才逐渐统一，承认这是一种全新的科学技术。
2006年毕业后，刘若鹏获得美国杜克大学研究生院的全额奖学金，主攻电子与计算机工程。在杜克大学，刘若鹏师从的正是大卫·史密斯教授。通过自己的天赋和努力，刘若鹏仅用不到四年的时间，在他25岁那年便获得了杜克大学的博士学位。2009年1月，他与学术搭档季春霖一起在世界顶尖学术期刊《科学》上发表了有关超材料宽频带隐身衣的研究成果论文，并迅速引起学术界、媒体和各国政府的高度重视。超材料本身，也被《科学》杂志评选为2010年的十大科技突破之一。
作为刘若鹏的搭档，季春霖系安徽合肥人，毕业于东北大学，后也同样在杜克大学攻读统计系博士学位。季春霖的研究领域主要包括贝叶斯模型、科学计算和机器学习等，研究涉及超材料、无线通信、网络数据分析等多个交叉学科。
在海外留学期间，刘若鹏和季春霖还与赵治亚、栾琳、张洋洋等人保持密友关系。其中，赵治亚和栾琳也在杜克大学攻读学位。赵治亚攻读的是电子与计算机工程系博士，其研究领域为半导体量子点红外检测器、超材料的制备与封装等，而栾琳是5位密友中的唯一女性，其攻读的也是电子与计算机工程博士学位，研究领域主要为高灵敏度平面光传感器、微流控生物医学芯片、薄膜超高速光电检测器、平面集成光系统等。而张洋洋则是季春霖在东北大学的同学，后留学于英国牛津大学攻读电子工程系博士，他的研究领域主要为通信系统，多入多出(MIMO)通信系统、协作通信与认知无线电、无线网络资源优化分配等。
尽管，刘若鹏等五人各有自己的导师，研究专业有区别，但是，在读硕、博期间，却联合做过很多项目，特别是刘若鹏、赵治亚、栾琳都属于电子工程系，合作的机会更多。此外，在杜克大学上学的中国留学生数量相对少一些，因此同学之间的来往更多，关系也会更亲密一些。栾琳曾经如此回忆：“我们经常聚会，平常一起出去玩，生活上是朋友，学术上又是合作伙伴，大家关系十分亲密。”
季春霖是统计系的，虽然专业不一样，但是他与刘若鹏有很多合作，他们将电子工程方面的理论与统计方面的理论结合起来，产生了一些新理论观点。说起来，美国和英国是西方发达国家中的领头国家，牛津大学和杜克大学是世界一流大学，拥有世界一流的学术研究条件、最优裕的生活环境， 而且美国还有像硅谷这样具备最佳条件的创业基地。
2009年前后，刘若鹏等5人先后毕业，就业和找工作的问题提到了议事日程。最后，五位同学共同决定回国创业。根据刘若鹏的说法，当时他们自筹了20万元，在一个地下车库成立了一家叫“深圳大鹏光启”的科技有限公司。
深圳大鹏光启的第一个产品就是“小天线”。刘若鹏团队发现：一直以来，大型场馆和大人流量的公共区域都难以实现高速互联网接入。经过分析，刘若鹏团队认为这是由于传统的WiFi覆盖技术存在着三大问题所致：第一，覆盖天线不是存在覆盖的“死角”， 而是天线与天线之间由于无法精准控制电磁波辐射范围而相互“打架”，天线与天线之间发射的电磁波存在相互干扰现象，从而干扰用户的正常接入；第二，为了满足大型场馆的覆盖范围， 天线的发射功率会增大，造成电磁波的污染，影响用户身体健康；第三，天线与天线之间不能很好的实现无缝切换，才导致用户经常出现WiFi掉线的问题。
基于发现了这个市场痛点，刘若鹏团队认为，此前他们在杜克大学的实验室完成的一项“小天线”的实验，有了用武之地。实际上，这个“小天线”，就是通过超材料技术对电磁波进行精准的控制，从而可以严格把控天线发出的电磁波在空间中的传播，并能很好的控制功率输出。刘若鹏团队将此项技术称之为“凯迪拉克”式的定制化WLAN覆盖解决方案。其每一个超材料天线可以像手电筒射出的光圈一样，准确地覆盖一定范围， 而且每个天线间没有重叠区域，从而将天线间的互扰减小到最小，因此发射功率只有传统天线的六分之一，实现每个天线同时容纳300人的接入能力。
其后，刘若鹏团队的这一发明，不仅搏得了为爱立信新型移动通信基站共同开发“Meta— RF小型化高功率滤波器”的一项商务合同，也同时将其基于超材料的WiFi解决方案，应用于深圳地铁的站台和车厢的WiFi覆盖，该项技术通过对电磁波的精准控制，严格把控电磁波在地铁车厢内传播，因此在不干扰到地铁轨道控制信号的同时，杜绝了深圳地铁被逼停的事件发生。对此，刘若鹏的夙愿是：“不久的将来，深圳、上海、北京等主要城市的地铁站和列车车厢内，用户可以实现高速无线上网。” 光启在超材料天线上的商业运作，实际比美国提前了3年。曾得到比尔·盖茨的投资而出名的美国凯米塔(Kymeta)公司， 在2013年7月宣布获得了5000万美元的C轮融资，准备用于超材料卫星天线产品的商业化发展，并宣称在2015年才可能开始销售相关卫星天线产品，但其和光启相比，却属于迟到者。
获得商业化成果之后，刘若鹏团队开始思考自己的下一步。为此，公司创立了深圳光启高等理工研究院。该院的功能是，致力于国际新兴尖端交叉科技研发。其提出的宗旨是，融合电子信息、生物光子等多学科的先进技术，并在新型材料、传感与网络等科研领域内取得核心尖端技术，应用服务于工业、医学、生物、环境等领域，占领新兴交叉科技领域的制高点。
资本大佬给光启背书
虽然头顶尖端科技的光环，但光启的创业并不顺利，甚至一度被认为是骗子公司。光启有个“外星人科技”的昵称，倡导黑科技(远超越现今人类科技或知识所能及的范畴，缺乏科学根据并且违反自然原理的科学技术或者产品)、源头创新、颠覆式创新。但要真正做到颠覆式创新，并被公众认可，谈何容易？
从2010年创业以来，光启在产业化方向、商业结构、商业模式以及产品本身的选择都做了许多尝试，但谈到快速发展，要从2013年“光启三周年内部会议”开始。这一年，光启决定以超材料技术为核心，将产学研资源(包括原有产品、风投)聚焦于超材料、临近空间服务、光子支付三大领域，并形成光启的实业平台和与之相应的资本平台。
超材料平台。超材料可以让光线、电磁波、声波、热量、红外等各种各样的能量形式绕过中间的物体，继续往前传播，相当于在空间中挖出一个不可到达的黑洞，颠覆传统的反射定律和许多力学属性。目前，光启的产品有小天线、小型滤波器、超级Wi-Fi、平板卫星天线、隐形产品等。
临近空间平台。临近空间是指距离地面20～100公里的平流层空间。光启第一批新型空间平台包括“云端号”和 “旅行者号”。临近空间飞行气球，其实是一个集材料、结构、航电、通信、载荷等技术于一体的航天航空平台，这一领域又是目前超材料最重要的应用领域。近期，为扩大空间服务领域的优势，光启收购并逐渐控股新西兰马丁喷射包公司和加拿大太阳方舟公司，引进马丁喷射器、太阳方舟等低空飞行产品。
智能光子平台。针对当前传统移动支付技术存在的安全隐患问题，光启推出光子支付移动支付解决方案。在2014年12月， 在多种新兴的移动支付解决方案中，光子支付是唯一通过银行卡检测中心技术安全检测的支付方案，并与平安银行、农业银行展开业务合作。光启就该业务已与中洲科技、星河投资、万庭房地产、长荣投资等风投成立深圳光启智慧科技有限公司，未来或将借此实业平台再次借壳上市，形成新的资本平台。
从光启的三大实业平台而言，由于均是开创性产品，市场认知度和接受度低，加上产品主要用于军事、航天航空、公共安全、应急救援、公共事务等领域(这部分领域出于国家安全考虑主要由国资企业负责)，市场一时难以打开。此外，光启尽管能够提供良好解决方案，但并非刚需，且在临近空间领域存在谷歌等强劲对手，三大业务在短期内将难以快速提升。当然，从中长期来看，深圳光启推出的产品，往往是政府部门需要的最前沿解决方案，假以时日必会带来排他性的中长期收益。
的确，对一般人而言，超材料、临近空间服务、光子支付这三个前沿的产业科技，听起来难懂，更何谈理解。不过再如何披着科技神话外衣的公司，市场对其的最后验证还是能否存活和发展！
当今新创企业的发展模式已经进入到了3.0版本。1.0时代是拼搏加上机遇，2.0时代依靠盈利模式再汲取融资，而3.0时代则是资本倒过来推动产业的时代。正如美国凯米塔那样， 拿到融资之后，才宣布自己的战略计划， 刘若鹏团队要想兑现自己的意愿，也必然需要汲取资本的力量。
限于企业性质，光启没有公开透露自己全系公司的业绩状况，但有一个疑问是—刘若鹏团队在2014?2015年的时间内，不仅组成了自己近20家的在股权上具有复杂关系的子公司、孙公司，而且还先后拿出真金白银控制和参股了多家上市公司和海外高科技公司，这些钱从哪里来？
根据公开信息显示，光启最初的重要融资和资本的大户合作者是松禾资本和平安集团。
刘若鹏首先遇到了深圳松禾资本的董事长厉伟。后来在深圳科协的引荐下，刘若鹏团队又认识了另两位投资人—深圳清华大学研究院院长冯冠平和迈瑞医疗董事长徐航。在听了刘若鹏的详细介绍后，三位投资人决定各自拿出1000万元，为光启投入3000万元。
需要指出的是，同样被称为神秘资本的松禾资本，是由深港产学研创业投资有限公司于2007年发起设立的专业化创业投资管理公司，其受托管理资产超过50亿元、投资超过15亿元，受托管企业超过100家，其中已经有16家企业成功退出(12家境内上市、2家境外上市和2家被并购)。正是因为松禾资本给光启做了一个资本的背书，使得光启成为各路资本的目标。
后来，光启还获得了广东省、深圳市政府一些人才引进的科研专项经费资助。2012年，光启的产业化公司完成了第二轮5500万元的融资。从政府相关数据库的资料显示，光启的投资企业中还有力合天使、深港产学研、鹏瑞投资，并合伙成立了光启创新科技，这成为光启借壳港股英发国际时重要的参与力量；另外，光启与中洲科技、星河投资、万庭房地产、长荣投资成立以智能光子为主业的子公司。
光启的另一个融资和资本的合作者就是平安集团这个大金主。如果说，和松禾资本的合作纯属资本关系，那么，和平安集团的合作，光启与之却是业务融合和资本合作并举。根据公开信息显示，光启不仅与平安集团旗下平安银行在移动支付领域开展拟针对平安银行客户推出更安全、更便捷的新型移动支付解决方案的合作—平安银行光子支付解决方案，而且还与平安集团拟成立规模预计为100亿元的基金。
相对而言，如何汲取单向金主的融资，也仅仅是光启一家的事情，这并不会影响到资本市场，但是光启此后在资本市场的猎狐行动和一连串的收购，却影响到资本市场的投资风向。
去年6月16日，当光启透过自己持股51%的附属公司New Horizon，对原港股公司英发国际，以总代价3.48亿元完成对其53.48%股权控制之后，光启第一次站上了资本市场的前台。当然，这是光启兑现此前“形成实业平台和之相应的资本平台”大计划中走出的第一步。
资本猎手密集10个月
按照光启的大战略计划，说白了，就是通过资本控制或合作方式，形成自己的“实业平台+资本平台”双重战略模式。其密集行动，则主要发生在2014年6月至2015年4月的10个月之间。因此，尽管从公司创业至今算起来已有5年多，但真正形成整个“光启系”雏形的时间，却是这短短的10个月。可根据其双重战略模式的时间推进，来看看光启具体的行动和意图。
控股港股英发国际。2014年6月，深圳光启正式透过旗下New Horizon公司借壳英发国际在香港上市，并更名为光启科技，以0.08港元的单价发行43.5亿新股，用于拓展临近空间业务。其最高股价从当初的0.355港元，飙升至当年9月的6.38港元的历史高位，随后缓慢回落至目前的3.99港元(2015年5月27日数据)，涨幅超过11倍。但以0.08港元的单价来算，目前涨幅近50倍，历史最高涨幅接近80倍。刘若鹏及其光启，也因此一战成名，其领导的光启科技被称为“最牛港股”。 实际上，被光启科学控制的英发国际，在港股已经属于垃圾级，根据复牌前的2014年中报显示，这家原港股公司净利润为-1.54亿港元，其净资产收益率为-16.21%，每股收益为-0.07港元。因此，光启科学对英发国际的控制，实际属于借壳行为。
在认购新股的六家机构中：光启控制的New Horizon最终将持有上市公司51.01%股权；Starbliss和瑞东金融由高振顺实际控制；其余三家分别由匿名的三位投资人士全资拥有。需要指出的是，在其关联交易部分，New Horizon以将要到手的股票为抵押，向高振顺借了1.8亿港元，利率6.5%，还款期限为1年。
New Horizon是深圳光启的子公司光启合众与光启创新科技在百慕大注册的公司，分别占股51%、49%。而光启创新科技的股东之一，便是由光启及众多风投组成的大鹏光启科技。可以说，New Horizon持有的51%的上市公司股权中，有可能一半属于刘若鹏团队，一半属于大鹏光启科技的若干风投。这些风投分别是力合天使、深港产学研、鹏瑞投资，而松禾资本、迈瑞医疗未出现在名单之中。
在本次借壳中，光启在其中玩了资本左右手互换的游戏， 同时将临近空间资产得以顺利注入英发国际。本次融资净额为3.27亿港元(约合2.61亿元)，在融资净额的用途显示：一是由英发国际与光启订立5500万港元(约合4400万元)的临近空间飞行器的技术开发(委托)合同，将在当年9月15日至12月31日期间，按照项目完成程度，分三次全额发放；二是安排2亿元港元(约合1.6亿元)用于收购临近空间及其他创新科技业务的所用土地及兴建研发与生产设施；三是安排5000万至7500万港元用于民用临界空间及其他科技创新业务的研发，但要在研发项目结束满一年后发放；四是其余用于公司未来业务的拓展及日常运营。
从中可以看出，融资用途主要是用于临近空间飞行器的研发与制造，其次则用于上下游优质企业的并购。融资金额几乎被“瓜分”完毕，接下来应该是所投业务资金的快速回笼。“临近空间飞行技术可以较低成本提供类似卫星服务的功能，极有可能在卫星服务行业分一杯羹。换言之，英发国际根据技术开发(委托)合同将开发的民用临近空间飞行器，其潜在市场的规模约1190亿美元。”刘若鹏在相关报告中表示。
其实，本次资本运作的真正花费并不多，深圳光启控股的股本代价仅3.48亿港元(约合2.8亿元)。如果借助风投之力，本没有必要向高振顺抵押借款。由此可见，向高振顺的借债之举，显然早已成为光启本轮60亿元资本连环局的一步棋。现在回头来看，光启在此前密集成立的多家新公司，也是为今后的资本运作做好铺垫。也就是说，光启的资本连环局可能早在之前就开始谋划，这由光启科研团队操刀，显然不符合常理。唯一的可能，就是有背后强大的风投团队在运筹帷幄，这也是国际资本界的运作常态。
控股新西兰马丁公司。2014年12月，光启科学发布公告称，公司将陆续投资约5000万澳币(约2.37亿元)，收购公司52%的股权，最终实现对新西兰马丁公司的控股，这笔交易与光启借壳英发国际的花费相当。2015年2月24日，马丁公司正式在澳洲证券交易所上市交易，成为除了光启科学之外的海外资本平台。
马丁公司的总部设于新西兰基督城，曾获得新西兰风投No.8 Ventures的注资。飞行喷射包可载人或无人驾驶飞行，有一定的载重量，但由于产品处开发测试阶段，故至今尚未获得任何收益。
光启科学对控股马丁公司的理由是，“光启可借着投资于马丁飞行喷射包，一方面推广自身的尖端科技，包括先进的物料科技及电脑模拟科技等，以支持飞行喷射包的发展；另一方面，光启将受惠于马丁公司的航天及飞行技术，有助研发‘旅行者号’民用临近空间飞行器及云端号无线网络广播飞行器”。 2015年，光启旅行号航空器在新西兰升空，马丁飞行喷射包将成为“旅行者号”的有效补充。“光启接手马丁飞行包后，对其进行了彻底的重组和战略调整，安全和载重是优先级考量的因素，并将推出专业级和消费级飞行包，发展空间旅游服务。”刘若鹏这样表示。
控股加拿大太阳方舟。今年4月3日，光启科学与加拿大太阳方舟公司正式订立投资协议和期权协议，光启科学将以1700万加元(约合8462万元)认购对方79070股新普通股，并获得在2016年10月15日前以2500万加元(约1.24亿元)认购116279股额外普通股的期权。目前，太阳方舟已发行约24万股普通股，未来发行的期权占几乎总股本的一半，光启科学最终将持有54.42%的普通股，成为太阳方舟的控股股东。
太阳方舟公司旨在为交通不便的偏远地区提供低成本的货运服务，已开始在加拿大北部地区投入使用。太阳方舟以“无道路，无燃料，无机场设施”为口号，采用混合动力，包括浮力气体(如氦气)、空气动力和太阳能电池，最短起降距离为50米。太阳方舟的初步重点市场包括加拿大、中国、非洲、澳大利亚、海等，主要目标客户是各国政府和国际救援机构。
光启科学4月7日公告称，该公司可与太阳方舟公司合作开发运输平台、偏远地区救助站和通讯技术，并以进军全球市场为目标。通过该投资，光启方面可以使用太阳方舟公司目前的业务网络，在地面提供网络节点，将临近空间与地方经济连接起来。另一方面，太阳方舟公司就恶劣环境整合技术的经验可在全球的偏远地区及临近空间运用。太阳方舟公司可以使用光启方面在更轻、更强、少孔物料以至更高效的能源管理系统方面的技术诀窍来改进本身的技术。
光启科学曾表示，和之前投资并购马丁公司一样，此次对太阳方舟的投资并购并非简单的财务投资，而是整体技术投资并购，双方在颠覆式空间技术领域的创新和智慧将得到融合。此类合作模式将在全球展开，打造光启科学的新型空间服务全产品链和全球颠覆性技术联盟。
参股鹏博士。在光启10个月的资本连环局中，只有鹏博士不是“被控股”，反而是光启利用自身尖端科技的优势，主动“被整合”到对方的实业战略之中，期望实现自身实体业务的爆发。
今年3月18日，鹏博士拟以每股19.95元的价格，向8名对象非公开发行不超过2.5亿股，其中，光启利用其全资子公司达孜友路拟以15.96亿元购入8000万股，成为最大买家。本次发行拟募集资金，在扣除发行费用后，将全部用于“家庭智能无线感知网”项目建设。
“光启系”资本10个月闪电行动鹏博士是一家大型民营电信传媒集团，拥有“长城宽带”和“宽带通”两个宽带品牌，还通过大麦盒子、大麦电视等终端设备布局OTT市场。OTT即Over The Top，是指互联网公司越过通信运营商，发展基于开放互联网的各种视频及数据服务业务。
“家庭智能无线感知网”项目计划通过对公司在网用户布设大麦超级路由器的方式，对光纤网络进行全面升级改造和新建，力争在3年内实现为1000万家庭提供无线互联网服务能力，打造基于100M-1000M超宽带+大麦智能终端所构建的中国规模最大的“智慧家庭Wi-Fi生态”，成为公司布局物联网、把控“智慧家庭”的核心价值所在，完成公司从“宽带固网”向“智能无线感知网”的产业化升级和战略转型。
为保证项目的落地，鹏博士与光启签订战略合作框架协议，最终将实现双赢局面。鹏博士将利用光启科学及相关联公司的一系列新兴产品与创新技术，包括临近空间技术、“云端号”与“旅行者号”产品、超级Wi-Fi、智能光子等，共同打造创新技术平台与无线通讯平台，并在OTT运营服务方面进行深度合作。
在海外合作上，光启与鹏博士作为“核心技术平台+宽带大数据运营商”组团出海的模式，极具有市场竞争力与开拓效率，比如光启正在相关国家推广基于“云端号”、“旅行者号”等飞行平台的互联网接入项目，这些业务不仅需要核心技术平台与当地政府的支持，也需要构建与宽带运营商的紧密结合。在这些领域，光启与鹏博士组团出海的模式都会产生不错效果。
控制龙生股份。今年3月25日，龙生股份在停牌近3个月后发布定增预案的公告，公司拟将以7.15元的单价向10名特定对象发行约10.07亿股。其中，光启旗下的光启科技、光启合众分别利用各自子公司光启空间技术、达孜映邦参与认购，拟合计持有龙生股份 44.38%的股权，公司控股股东将变为达孜映邦，由此，光启可能再次借壳成功。
目前，鹏博士、龙生股份的定增预案正在等待证监会批准。不出意外，光启科学将会剥离自身的超材料业务和研发团队，注入到龙生股份，并由其下属子公司深圳市新栋梁科技有限公司作为运营主体，负责具体运营。
龙生股份是我国著名的汽车座椅生产企业，但上市三年来，业绩表现并不算很好。光启选择龙生股份，可能更看重其在国内外的整车厂资源，以及所在汽车零部件领域。本次定增募集72亿元，将用于投资超材料项目，其主要产品包括：
(1)地面行进装备超材料智能结构：采用超材料智能结构打造的具有智能功能的轻质化、高强度行进装备结构，可应用于各类汽车、轨道交通装备以及其他新型地面行进装备，其代表性的智能功能包括装备结构缺陷自检测、自诊断、风险预警及高速数据传输、精确感知等，是能有效提高地面行进装备智能化水平、节能性和安全性的创新尖端技术产品；
(2)可穿戴式超材料智能结构：利用超材料等尖端技术研制的可穿戴式智能结构，可在有效保护人体的同时，大幅增强使用者的动作机能(如行进、跳跃、负重等)、环境感知能力(如红外辐射、地质振动、电磁干扰等)、互联协同能力(如大数据分享、高速信息传输等)及生命系统管理能力(如健康状态监测、自主应急救助等)。该产品可广泛应用于、反恐、安防、应急救援、野外作业(森林、边防、地质)、建筑、消防、娱乐体验等领域。
近年来，交通运输和可穿戴设备领域处于智能化演进的高速发展时期，智能交通系统、智能汽车、智能列车、可穿戴式智能设备等新概念、新产品的不断推出让越来越多的人们开始了解并接受该等领域的智能化转变，相关智能装备的潜在市场规模持续扩张。借此产业发展的良机，公司决定通过本项目的实施率先开拓超材料智能结构在地面行进装备和可穿戴式智能装备方面的产业化应用，一方面乘市场蓬勃发展之势实现在超材料智能结构领域建立先发优势和市场地位，另一方面，依托高速增长的市场规模，凭借技术和性能优势获得可观的投资效益。
综上所述，光启所有的资本行为，都意图搭建出“实业平台+资本平台”双重平台。尽管原港股英发国际的印刷包装业务得以保留，但实际上也仅仅是通过这种壳公司、壳业务，为其注入的临近空间飞行业务，暂时维持运营。而更名为光启科学后，光启的真正意图是，通过这家国际性的上市公司，实现海外并购，和今后在股市上的低成本融资。而控股新西兰马丁公司和加拿大太阳方舟，则完全是为了夺取新型空间服务全产品链和占领全球颠覆性技术制高点。当然，对鹏博士和龙生股份的资本行动，则结合了实业与资本的双重战略。
但是，在上述近10个月的资本行动中，《经理人·深商》却发现，光启并非独自在玩，有一家叫鹏欣资源的A股上市公司，在私下和光启过从甚密。
光启系和它的朋友圈
和此前与松禾资本和平安集团这样的行业大佬联手一样，转入资本市场和投资市场中，光启需要一个盟友，这个盟友就是上市公司鹏欣资源。
根据公开资料显示，鹏欣资源成立于2000年9月，其由上海中科合臣化学公司、上海联和投资有限公司、上海科技投资公司、上海市普陀区国有资产经营有限公司、郑崇直、姜标、王霖、沈铮林、吴建平，以发起设立方式设立。2003年6月，鹏欣资源在上海证券交易所上市。其业务范围为包括矿产品及金属矿产品销售、煤炭经营、房地产开发经营、实业投资等在内的10多类，但其核心业务是矿产品及金属矿产品销售。
至于光启什么时候和鹏欣资源搭上关系，双方并没有明确解释，但从公开信息显示，双方至少有三次密切的业务和资本合作：
第一次是在去年7月，鹏欣资源发布公告称，其与深圳光启高等理工研究院签订《战略合作框架协议》。合作事宜具体包括：在双方的积极配合下，利用临近空间技术对鹏欣资源所属的刚果(金)、南非等非洲国家进行矿产资源勘探；双方就前述事宜能力合作，鹏欣资源主要负责推进前述合作事宜与刚果(金)、南非政府展开相应的协商谈判，深圳光启就前述合作事宜在公司进行谈判过程中全力支持；在双方配合下，对上述勘探发现的具有开采价值的矿产资源项目择优开采；深圳光启以提供“空中货轮”技术为合作重点，鹏欣资源以提供矿产开采选冶的资本、经验、人才及矿山企业日常管理营运为重点；届时双方还将积极邀请当地政府参与合作。就前述择优开采的矿产资源项目，双方将组建合资公司，深圳光启以特许经营权出资，鹏欣资源以其他方式出资。
需留意的是，鹏欣资源与光启的合作，还包括一项在未来3年内，鹏欣资源将对双方的合资公司拟投资不少于10亿美元的资金，用于在刚果建设并提供实时大数据的通信服务。
第二次是在去年11月，光启科学与新西兰航空管理公司Airways，以及鹏欣资源在新西兰订立了三方合作备忘录，协力合作在新西兰进行临近空间飞行器放飞。鹏欣资源在其中扮演的作用是，免费提供放飞场地，并协助光启向有关当局申请并获得所有临近空间飞行器的放飞许可。
第三次是在今年光启控制龙生股份期间，鹏欣资源也是重要的联手者。根据鹏欣资源的公告显示，鹏欣资源通过自己100%全资控股的旗下公司—达孜县鹏欣环球资源投资有限公司，拟认购龙生股份非公开发行股票1.40亿股，认购价格为7.15元/股，认购金额为人民币10亿元。算起来，一旦交割完毕，鹏欣资源将成为控制龙生股份的第二大股东，排名光启之后。
很显然，除了此前和松禾资本、平安集团，以及力合天使、深港产学研、鹏瑞投资、中洲科技、星河投资、万庭房地产、长荣投资进行资本合作之外，光启资本能两次出手A股的资本市场，以及获取海外业务资源，都与鹏欣资源这一密切盟友有关。
按照光启在未来科技上的商业发展，以及围绕在其周围的一群资本和业务的密友同盟的给力支持，“光启系”的规模与能力，也必然从一匹黑马或转身为一个新的资本航母。
深圳湾6.5亿元顶豪被迅速辟谣，释放了哪些强烈信号？
深圳湾6.5亿元顶豪被迅速辟谣，释放了哪些强烈信号？
胡文
在朋友圈流传甚广的深圳湾6.5亿元顶豪被官方迅速辟谣了。
12月28日晚7点，深圳市规划和国土委员会官方微信公众号“深圳规划国土海洋”发布了该委南山管理局题为《关于网传深圳湾1号项目1671㎡售价6.5亿元相关情况的说明》的辟谣——
近日，安居客网站一则关于“深圳湾1号项目35层顶层复式房屋1671㎡售价6.5亿元”的销售信息截图在网络上广泛流传。对此，我局立即展开调查，并约谈了开发商。
经查，截图所涉项目为南山区鹏瑞深圳湾壹号广场。该项目并无1671平方米户型，亦没有单价38万元/平米的备案价格。相关网络信息为不实消息。深圳市规划国土委南山管理局将联合宣传、公安、市场监管等部门进一步开展调查，坚决查处捏造和散布不实消息、扰乱房地产市场秩序的行为。
这则官方说明的发布，让人不由回想起2016年侨城尚寓6平米鸽子笼事件。该楼盘炒作时间长达2个月，直至9月24日传闻“日光”达到顶峰。直至9月25日，深圳市规划和国土委员会介入调查，并由该委南山管理局发布了《关于侨城尚寓相关情况的通报》以及后续通报。所谓最小6平米、均价14万元的鸽子笼终被还原，成为深圳房地产销售历史上的一场骗局和闹剧。
此次关于所谓“豪宅中的劳斯莱斯”——深圳湾6.5亿元顶豪被迅速辟谣，相比于侨城尚寓6平米鸽子笼事件最终被查出，可谓反应神速。不仅点名了具体网站，而且约谈了开发商，并表态将进一步坚决查处。可以注意到，在相关部门中，除了公安和市场监管，还有宣传部门。因此，此次官方对这一舆情的反应和处理，不仅十分及时，而且是全方位的。
深圳湾1号为高端公寓项目，与普通市民并无关系。尽管属于高端有市场的范畴，但在当下楼市严密调控的背景下，所谓“贫穷限制了我的想象”以及“不要怀疑深圳，深圳会让你怀疑人生”的用语，无疑是主管部门高度警惕的。由此在岁末这一十分敏感的时间节点，这种对未来一年高房价的渲染炒作，毫无疑问会撞到枪口上。
从2016年至今，在所谓“水贝2亿元拆迁赔偿”以及“深圳北站钉子户天价赔偿”的谣言事件中，已经相继有人被处以治安拘留。这说明，但凡涉及高房价以及制造楼市恐慌的信息发布已经成为高压线，市场参与各方对此不可不察，不能不慎。
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